Conseils juridiques en immobilier

L'agent immobilier est un mandataire. (article 72 du décret du 20 juillet 1972) Le mandataire doit rendre compte de la bonne exécution de son mandat. (articles 1991 et suivants du code civil) Le bon de visite permet de justifier à tout moment de cette bonne exécution à l'égard du mandant. Notre cabinet a choisi d'utiliser le bon de visite et n'effectuera aucune visite sans la signature de ce document.

Le mandat est obligatoire.
Le titulaire de la carte professionnelle prévue à l'article 1er du décret du 20 juillet 1972 ne peut négocier ou s'engager, à l'occasion d'opérations spécifiées à l'article 1er sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l'une des parties.

La loi n° 70 - 9 du 2 janvier 1970 modifié par l'ordonnance n° 2004 - 634 du 1er juillet 2004 et le décret 72-678 du 20 juillet 1972 modifié par le décret du 21 octobre 2005 imposent par le biais de la préfecture de Haute-Corse aux agents immobiliers une carte professionnelle nominative valable 10 ans mentionnant la garantie financière.

Concernant l'agence Mare Immo 2b, le numéro de la carte est le n°53 délivrée par la préfecture de Bastia représentée par Mlle Sandra Pomata, chef d'agence.

Le diagnostic de performance énergétique est un outil indiquant les performances de consommation d’énergie primaire (étiquette énergie) et d’émissions de gaz à effet de serre (étiquette climat) d’un logement, en lui attribuant une note allant de A, pour les plus économes, à G, pour les plus énergivores. C’est pourquoi la plus mauvaise étiquette (entre énergie ou climat) sera celle qui déterminera la classe du nouveau DPE, du 1er juillet. Devront également figurées, les estimations du coût des travaux essentiels ou à envisager dans ce nouveau DPE. Cette réforme, initiée dans le cadre de la loi Elan 2018, concerne les propriétaires, vendeurs et bailleurs et désormais les acheteurs et locataires. En effet, le DPE devient depuis le 1er juillet, juridiquement opposable de la part des acheteurs ou locataires, qui pourront donc demander légalement les travaux nécessaires à la mise en conformité du bien. Les passoires thermiques identifiées F ou G, deviendront effectivement interdites à la location à partir de 2028. Dans quelles mesures ? Le DPE est obligatoire pour toutes transactions ou mises en location excédant 4 mois d’occupation/an, à l’exception des baux ruraux et locations saisonnières. Ce diagnostic est à la charge des propriétaires vendeurs ou bailleurs. La méthode de calcul sur facture disparait, seule la « 3CL » reste en vigueur sur la base des qualités intrinsèques du logement (bâti, fenêtres, chauffage, isolation…) avec de nouveaux critères tels que l’éclairage, la ventilation et le confort d’été. Toutes les annonces de vente ou de location doivent faire figurer le DPE. Il sera également à indexer dans les diagnostiques techniques (DDT) de l’acte de vente ou du contrat de bail, ayant dorénavant la même portée juridique que les DDT. Il consistera également à lister tous les travaux nécessaires à l’obtention d’une étiquette A ou B, avec leurs coûts respectifs, cependant sans obligation de réalisation par les propriétaires. Ces travaux indiqués ne figurent qu’à titre de recommandations. En revanche tous les autres principes de l’étiquette verte, restent opposables car obligatoires. Quelles sont les conséquences légales pour les vendeurs ou les bailleurs ? Si un DPE contient des erreurs, l’acheteur ou le locataire sera en mesure de demander des dommages et intérêts ou l’annulation du contrat auprès du propriétaire. Ce dernier, pourra lui-même demander un dédommagement auprès du diagnostiqueur. Si un DPE n’est pas communiqué auprès de l’acheteur ou le locataire par le propriétaire ou si ce dernier, aurait mentionné de fausses données dans les annonces de vente ou location, l’acheteur ou le locataire, seront également en mesure de demander des dommages et intérêts. Quand renouveler votre DPE pour la location ? Tous les DPE, d’une validité de 10 ans, réalisés jusqu’à ce jour, pourront être admis jusqu’au 31 décembre 2024 pour signer un compromis ou un bail. Au-delà de cette date, tous les DPE seront assujettis à la nouvelle méthode de calcul, la « 3CL » + les nouveaux critères évoqués précédemment, ce qui impliquera la fin des DPE vierges. A vous donc, en tant que professionnels de recommander à vos clients propriétaires de biens E, F et G, de renouveler leur DPE afin d’éviter un déclassement, en les incitant à anticiper leurs travaux de rénovations impératifs, malgré leur ancien DPE, toujours valable. En effet, la loi Climat et Résilience en cours d’examen au parlement, interdira la location des passoires thermiques F et G en 2028, puis les E en 2034. Le nouveau DPE entraine-t-il une dévalorisation des biens ? Sur la base de calcul des émissions de carbone, les énergies de chauffage sont désormais déterminantes : Les logements chauffés avec des pompes à chaleur seront revalorisés. Les logements chauffés au bois ou à l’électricité seront moins considérés comme des passoires énergétiques. Les logements chauffés au gaz ou au fioul risquent une forte dévalorisation, du fait de leurs émissions de CO2. C’est pourquoi le nouveau DPE jouera un rôle important dans le prix des biens, pour certains revus à la hausse et d’autres à la baisse. A titre d’exemple, les biens de classe F et G seront moins chers de 2% à 18% que ceux de classe D, à caractéristiques équivalentes, selon une étude des notaires. Ou si un DPE se dégrade avec aucun travaux réalisé, les logements verront une nouvelle décote de leur prix. D’un point de vue global, le ministère du logement estime que seuls 40% des biens pourront gagner ou perdre une classe énergétique. Autrement dit, plusieurs centaines de milliers de logements classés E deviendront F et G alors que certains F deviendront E. En conclusion, pour un acte de vente ou de location, il sera très important de stipuler quel DPE sera affiché (ancienne ou nouvelle version) afin d’anticiper les éventuels recours.

Abattement supprimé et prélèvements majorés

I. La suppression de l’abattement pour durée de détention dans le cadre du calcul des plus-values immobilières

Pour mémoire depuis 2004, la plus-value réalisée lors de la cession d’un bien immobilier , de droits relatifs à un bien immobilier, ou de parts de sociétés à prépondérance immobilière est réduite d’un abattement de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième. Cela signifie que l’exonération définitive est acquise après 15 années de détention.

Le gouvernement propose aujourd’hui de « supprimer l’abattement dérogatoire de 10% par an et de taxer les plus-values immobilières effectivement réalisées, après neutralisation de l’inflation. La plus-value serait donc calculée en fonction d’un prix d’achat majoré de l’inflation constatée depuis la date d’acquisition ».

Cette mesure concernerait les plus-values dégagées à l’occasion des « cessions de résidences secondaires, de logements vacants, de biens locatifs ou de terrains à bâtir ».

L’exonération au titre de la résidence principale demeure en revanche en l’état.

Le gouvernement souligne : « le rendement de la mesure est estimé à 2,2 milliards d’euros en 2012. Cette mesure sera présentée dans le projet de loi de finances rectificative (LFR 2011) de septembre et aura un effet dès 2011 estimé à 180 millions d’euros ».

S’agissant de l’entrée en vigueur de cette mesure le gouvernement précise : « ce nouveau régime s’appliquera aux cessions consécutives à des promesses ou compromis de ventes signés après le 24 août 2011 ».

Compromis signé ou promesse enregistrée avant le 25 août 2011
L’abattement s’applique
Compromis signé ou promesse enregistrée à compter du 25 août 2011
L’abattement s’applique
Signature de l’acte de vente avant l’entrée en vigueur de la loi*
L’abattement s’applique
Signature de l’acte de vente après l’entrée en vigueur de la loi*
L’abattement ne s’applique plus

* L’entrée en vigueur de loi : Date à laquelle la seconde loi de finances rectificative pour 2011 (LFR 2011 -II examinée en septembre) aura été publiée au Journal officiel

Quelles conséquences en tirer :
Ceux qui disposeraient d’un compromis signé ou d’une promesse enregistrée avant le 25 août bénéficient d’une certaine latitude. Que la vente soit réitérée avant l’entrée en vigueur de la LFR 2011 ou après, ils devraient pouvoir se prévaloir de l’abattement pour durée de détention.

Pour ceux qui disposeraient d’un compromis signé ou d’une promesse enregistrée à compter du 25 août la situation sera plus délicate :
soit l’acte authentique est réitéré avant l’entrée en vigueur de la loi dans ce cas : les vendeurs pourront se prévaloir de l’abattement pour durée de détention
soit l’acte authentique est réitéré après l’entrée en vigueur de la loi dans ce cas : les vendeurs ne pourront plus se prévaloir de l’abattement pour durée de détention.

II. la hausse des prélèvements sociaux de 1,2%

Pour mémoire, la loi de finances pour 2011 (Art. 6-VI) a relevé le taux des prélèvements sur les revenus du capital de 2% à 2,2%, portant le taux global des prélèvements sociaux de 12,1% à 12,3%.

Ainsi, les plus-values immobilières sont taxées depuis le début de l’année au taux de 31,3 % (19% d’impôt de plus-value et 12,3% de prélèvements sociaux).

« Dans le contexte actuel de réduction des déficits publics »,le gouvernement propose d’augmenter le taux global de des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine (intérêts, dividendes, plus-values, produits d’assurance-vie, revenus fonciers…) à 13,5 %.

Cette augmentation ne concernerait que les revenus du patrimoine et s’appliquerait aux revenus 2011.

Le gouvernement souligne que « cette mesure sera intégrée dans le PLFR examiné début septembre et génèrera une recette de 190 Millions d’euros dès 2011 et de 1,3 milliards d’euros en 2012 ».

Cela signifie que dès l’entrée en vigueur de la LFR 2011 : les plus-values immobilières seront taxées au taux de 32,5% (19% d’impôt de plus-value et 13,5% de prélèvements sociaux).

Dans les hypothèses envisagées le particulier qui aura signé un compromis ou celui dont la promesse aura été enregistrée à compter du 25 août et qui réitèrera son acte authentique après l’entrée en vigueur de la loi (LFR 2011-II) ne pourra plus bénéficier de l’abattement pour durée de détention et sa plus-value sera taxée au taux de 32,5%.

Celles et ceux qui auront signé un compromis ou dont la promesse aura été enregistrée avant le 25 août :
seront le cas échéant (si la durée de détention est inférieure à 15 ans et que l’abattement ne joue pas à 100%), taxés au taux de 31,3% si la cession intervient avant l’entrée en vigueur de la loi ;
seront, le cas échéant (si la durée de détention est inférieure à 15 ans et que l’abattement ne joue pas à 100%), taxés au taux de 32,5% si la cession intervient après l’entrée en vigueur de la loi.

Autrement dit, et dans la mesure du possible, les contribuables qui souhaitent encore bénéficier de l’abattement et du taux de 31,3% devront céder leurs biens immobiliers dans les semaines qui viennent .

Source : Le cercle les echos